Prix réellement payés chez le notaire, loyers observés, rendement : ce que donne un investissement locatif à Montreuil, sans prix d'annonce gonflé ni promesse.
En 2025, 857 appartements se sont vendus seuls à Montreuil (une vente = un appartement, cave ou parking compris). Le prix médian ressort à 6 000 €/m² ; la moitié des ventes se situe entre 4 801 et 7 089 €/m². Pour comparaison, la médiane des 32 villes en Seine-Saint-Denis étudiées est de 3 478 €/m².
| Type | Prix médian | Ventes 2025 |
|---|---|---|
| Studio (1 pièce) | 152 000 € | 129 |
| 2 pièces | 240 000 € | 297 |
| 3 pièces | 347 500 € | 281 |
Les annonces de location d'appartements de 1 ou 2 pièces affichent en médiane 25,5 €/m² par mois charges comprises (la plupart entre 20,1 et 32,2 €/m²), 21,2 €/m² pour les 3 pièces et plus.
Avec un rendement brut indicatif de 4,9 % sur les petites surfaces, Montreuil se situe en dessous de la médiane des 32 villes en Seine-Saint-Denis étudiées (7,1 %), au 29e rang sur 32 pour le rendement. Avec 6 000 €/m², elle est au 29e rang des moins chères.
Mon avis : un marché équilibré. Le loyer peut couvrir une bonne partie du crédit si le prix d'achat est négocié et le bien bien choisi (transports, état de la copropriété, DPE). C'est souvent là que se trouvent les projets les plus sains.
L'encadrement des loyers s'applique dans cette commune : le loyer d'un nouveau bail ne peut pas dépasser le plafond fixé par arrêté préfectoral (sauf complément justifié). Les loyers d'annonce ci-dessus peuvent être supérieurs au plafond légal : à vérifier bien par bien avant de compter sur un loyer.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location pour un nouveau bail ; ce sera le tour des F en 2028 et des E en 2034. Le DPE fait partie des premiers points à vérifier.
En 2025, un 2 pièces s'est vendu en médiane 240 000 € à Montreuil (297 ventes), pour une surface médiane de 40 m². Au loyer d'annonce observé dans la commune, il se louerait autour de 1 020 € par mois charges comprises. Changez les hypothèses pour voir ce qui reste chaque mois.
Simulation indicative, hors fiscalité, vacance locative et travaux. Elle ne remplace pas une analyse de votre situation.
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| Ville | Prix médian au m² | Loyer au m² (1-2 p.) | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Aubervilliers | 3 980 € | 22,6 € | 6,5 % |
| Aulnay-sous-Bois | 3 200 € | 22,7 € | 7,4 % |
| Bagnolet | 5 248 € | 25,4 € | 5,3 % |
| Bobigny | 3 520 € | 21,7 € | 7,1 % |
| Bondy | 2 877 € | 23,6 € | 8,5 % |
| Clichy-sous-Bois | 1 921 € | 19,7 € | n.d. |
| Drancy | 3 254 € | 22,0 € | 7,3 % |
| Gagny | 3 091 € | 21,3 € | 7,2 % |
| La Courneuve | 2 732 € | 22,2 € | 7,9 % |
| Le Blanc-Mesnil | 3 519 € | 21,5 € | 6,7 % |
| Le Bourget | 3 356 € | 22,3 € | 7,1 % |
| Le Pré-Saint-Gervais | 6 266 € | 27,3 € | 5,2 % |
| Le Raincy | 3 984 € | 23,5 € | 6,5 % |
| Les Lilas | 6 559 € | 27,4 € | 4,8 % |
| Les Pavillons-sous-Bois | 3 006 € | 21,4 € | 8,0 % |
| Livry-Gargan | 2 938 € | 21,1 € | 7,9 % |
| Montreuil | 6 000 € | 25,5 € | 4,9 % |
| Neuilly-Plaisance | 3 708 € | 24,3 € | 6,5 % |
| Neuilly-sur-Marne | 3 045 € | 21,9 € | 6,9 % |
| Noisy-le-Grand | 4 352 € | 22,9 € | 5,8 % |
| Noisy-le-Sec | 3 437 € | 21,9 € | 6,8 % |
| Pantin | 5 910 € | 25,4 € | 5,2 % |
| Romainville | 5 347 € | 23,3 € | 5,2 % |
| Rosny-sous-Bois | 3 774 € | 24,3 € | 6,9 % |
| Saint-Denis | 3 925 € | 24,0 € | 7,2 % |
| Saint-Ouen-sur-Seine | 6 454 € | 25,6 € | 4,9 % |
| Sevran | 2 294 € | 21,2 € | 9,0 % |
| Stains | 2 812 € | 22,1 € | 8,4 % |
| Tremblay-en-France | 2 767 € | 21,5 € | 7,9 % |
| Villemomble | 3 526 € | 22,7 € | 7,3 % |
| Villepinte | 2 640 € | 22,9 € | 8,2 % |
| Épinay-sur-Seine | 2 773 € | 22,9 € | 8,7 % |
Le prix médian des appartements vendus à Montreuil en 2025 est de 6 000 €/m² (857 ventes DVF). La moitié des ventes se situe entre 4 801 et 7 089 €/m².
Les annonces de location d'appartements de 1 ou 2 pièces affichent en médiane 25,5 €/m² charges comprises (intervalle 20,1 à 32,2 €/m², carte des loyers 2025).
Le rendement brut indicatif des petites surfaces est d'environ 4,9 % avant charges, taxe foncière et vacance. Le rendement net dépend du prix négocié, des charges de copropriété et du financement.
SHADES Immobilier est un cabinet de conseil en investissement immobilier basé à Aulnay-sous-Bois (93), qui intervient dans toute l'Île-de-France. Je conseille les investisseurs et les acheteurs ; pour la transaction, la location ou la gestion, je les oriente vers des professionnels titulaires des cartes requises.
Prix : demandes de valeurs foncières (DVF) publiées par Etalab, ventes 2025 d'un seul appartement (cave ou parking compris), hors ventes aberrantes (moins de 1 000 ou plus de 40 000 €/m², surfaces de moins de 9 m²). Médianes : la moitié des ventes est au-dessus, l'autre en dessous. Loyers : « Carte des loyers » 2025 du ministère du Logement (établie à partir d'annonces en ligne), loyers d'annonce charges comprises pour un appartement de 1 ou 2 pièces, avec un intervalle de prédiction. Rendement brut indicatif : loyer annuel ÷ prix au m² des 1-2 pièces, avant charges, taxe foncière, vacance et frais d'acquisition. Mise à jour : octobre 2026.