Prix réellement payés chez le notaire, loyers observés, rendement : ce que donne un investissement locatif à Livry-Gargan, sans prix d'annonce gonflé ni promesse.
En 2025, 264 appartements se sont vendus seuls à Livry-Gargan (une vente = un appartement, cave ou parking compris). Le prix médian ressort à 2 938 €/m² ; la moitié des ventes se situe entre 2 479 et 3 468 €/m². Pour comparaison, la médiane des 32 villes en Seine-Saint-Denis étudiées est de 3 478 €/m².
| Type | Prix médian | Ventes 2025 |
|---|---|---|
| Studio (1 pièce) | 102 250 € | 52 |
| 2 pièces | 140 000 € | 92 |
| 3 pièces | 170 000 € | 75 |
Les annonces de location d'appartements de 1 ou 2 pièces affichent en médiane 21,1 €/m² par mois charges comprises (la plupart entre 17,7 et 25,0 €/m²), 16,4 €/m² pour les 3 pièces et plus.
Avec un rendement brut indicatif de 7,9 % sur les petites surfaces, Livry-Gargan se situe au-dessus de la médiane des 32 villes en Seine-Saint-Denis étudiées (7,1 %), au 8e rang sur 32 pour le rendement. Avec 2 938 €/m², elle est au 9e rang des moins chères.
Mon avis : le rendement affiché est élevé, mais il se paie souvent ailleurs. Avant d'acheter, je vérifie toujours la demande locative réelle, l'état et les finances de la copropriété (travaux votés, impayés), le DPE et la facilité de revente. Un rendement élevé sur le papier peut cacher une vacance longue ou de gros travaux.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location pour un nouveau bail ; ce sera le tour des F en 2028 et des E en 2034. Le DPE fait partie des premiers points à vérifier.
En 2025, un 2 pièces s'est vendu en médiane 140 000 € à Livry-Gargan (92 ventes), pour une surface médiane de 47 m². Au loyer d'annonce observé dans la commune, il se louerait autour de 992 € par mois charges comprises. Changez les hypothèses pour voir ce qui reste chaque mois.
Simulation indicative, hors fiscalité, vacance locative et travaux. Elle ne remplace pas une analyse de votre situation.
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| Ville | Prix médian au m² | Loyer au m² (1-2 p.) | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Aubervilliers | 3 980 € | 22,6 € | 6,5 % |
| Aulnay-sous-Bois | 3 200 € | 22,7 € | 7,4 % |
| Bagnolet | 5 248 € | 25,4 € | 5,3 % |
| Bobigny | 3 520 € | 21,7 € | 7,1 % |
| Bondy | 2 877 € | 23,6 € | 8,5 % |
| Clichy-sous-Bois | 1 921 € | 19,7 € | n.d. |
| Drancy | 3 254 € | 22,0 € | 7,3 % |
| Gagny | 3 091 € | 21,3 € | 7,2 % |
| La Courneuve | 2 732 € | 22,2 € | 7,9 % |
| Le Blanc-Mesnil | 3 519 € | 21,5 € | 6,7 % |
| Le Bourget | 3 356 € | 22,3 € | 7,1 % |
| Le Pré-Saint-Gervais | 6 266 € | 27,3 € | 5,2 % |
| Le Raincy | 3 984 € | 23,5 € | 6,5 % |
| Les Lilas | 6 559 € | 27,4 € | 4,8 % |
| Les Pavillons-sous-Bois | 3 006 € | 21,4 € | 8,0 % |
| Livry-Gargan | 2 938 € | 21,1 € | 7,9 % |
| Montreuil | 6 000 € | 25,5 € | 4,9 % |
| Neuilly-Plaisance | 3 708 € | 24,3 € | 6,5 % |
| Neuilly-sur-Marne | 3 045 € | 21,9 € | 6,9 % |
| Noisy-le-Grand | 4 352 € | 22,9 € | 5,8 % |
| Noisy-le-Sec | 3 437 € | 21,9 € | 6,8 % |
| Pantin | 5 910 € | 25,4 € | 5,2 % |
| Romainville | 5 347 € | 23,3 € | 5,2 % |
| Rosny-sous-Bois | 3 774 € | 24,3 € | 6,9 % |
| Saint-Denis | 3 925 € | 24,0 € | 7,2 % |
| Saint-Ouen-sur-Seine | 6 454 € | 25,6 € | 4,9 % |
| Sevran | 2 294 € | 21,2 € | 9,0 % |
| Stains | 2 812 € | 22,1 € | 8,4 % |
| Tremblay-en-France | 2 767 € | 21,5 € | 7,9 % |
| Villemomble | 3 526 € | 22,7 € | 7,3 % |
| Villepinte | 2 640 € | 22,9 € | 8,2 % |
| Épinay-sur-Seine | 2 773 € | 22,9 € | 8,7 % |
Le prix médian des appartements vendus à Livry-Gargan en 2025 est de 2 938 €/m² (264 ventes DVF). La moitié des ventes se situe entre 2 479 et 3 468 €/m².
Les annonces de location d'appartements de 1 ou 2 pièces affichent en médiane 21,1 €/m² charges comprises (intervalle 17,7 à 25,0 €/m², carte des loyers 2025).
Le rendement brut indicatif des petites surfaces est d'environ 7,9 % avant charges, taxe foncière et vacance. Le rendement net dépend du prix négocié, des charges de copropriété et du financement.
SHADES Immobilier est un cabinet de conseil en investissement immobilier basé à Aulnay-sous-Bois (93), qui intervient dans toute l'Île-de-France. Je conseille les investisseurs et les acheteurs ; pour la transaction, la location ou la gestion, je les oriente vers des professionnels titulaires des cartes requises.
Prix : demandes de valeurs foncières (DVF) publiées par Etalab, ventes 2025 d'un seul appartement (cave ou parking compris), hors ventes aberrantes (moins de 1 000 ou plus de 40 000 €/m², surfaces de moins de 9 m²). Médianes : la moitié des ventes est au-dessus, l'autre en dessous. Loyers : « Carte des loyers » 2025 du ministère du Logement (établie à partir d'annonces en ligne), loyers d'annonce charges comprises pour un appartement de 1 ou 2 pièces, avec un intervalle de prédiction. Rendement brut indicatif : loyer annuel ÷ prix au m² des 1-2 pièces, avant charges, taxe foncière, vacance et frais d'acquisition. Mise à jour : octobre 2026.