Les 3 niveaux de rendement
Quand on parle de « rendement locatif », il y a en réalité 3 niveaux de calcul, du plus optimiste au plus réaliste. Comprendre ces 3 niveaux est la première étape pour ne plus se faire avoir.
| Niveau | Inclut | Ce qu'il oublie |
|---|---|---|
| Brut | Prix d'achat + loyer annuel | Charges, vacance, impôts, frais d'acquisition |
| Net (avant fiscalité) | + charges, vacance, frais | Impôts et prélèvements sociaux |
| Net-net (après impôts) | + fiscalité réelle | Rien — c'est le vrai chiffre |
Les sites d'annonces affichent quasiment toujours le brut. Les calculatrices en ligne grand public s'arrêtent souvent au net basique. Pour décider d'un investissement, il faut le net-net. Voici les 3 formules.
Le rendement brut (ce que tout le monde calcule)
La formule
Rendement brut (%) = (Loyer annuel HC × 100) / Prix d'achat
Exemple
Appartement à 200 000 €, loyer 800 €/mois (= 9 600 €/an) :
Rendement brut = (9 600 × 100) / 200 000 = 4,8 %
Pourquoi c'est insuffisant
Le rendement brut ne reflète quasiment rien de la rentabilité réelle. Il ignore :
- Les frais d'acquisition (notaire, frais d'agence) = 7 à 10 % du prix
- Les charges de copropriété non récupérables
- La taxe foncière
- L'assurance PNO
- La vacance locative (1 à 3 mois sans loyer entre 2 locataires)
- Les impôts sur les loyers
Le rendement net (la vraie info)
La formule
Rendement net (%) = ((Loyer annuel − Charges − Vacance) × 100) / (Prix d'achat + Frais)
Détail des charges à intégrer
Voici la liste exhaustive des postes à compter :
- Charges copro non récupérables : ~20-40 % des charges totales (gardien, gros entretien, taxe ordures partiellement). En général 10-25 € / m² / an.
- Taxe foncière : 800 à 2 000 € / an pour un T2 en métropole. Variable +++.
- Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) : 80 à 250 € / an.
- Vacance locative : prévoir 5 à 8 % du loyer (= 0,6 à 1 mois/an).
- Frais de gestion locative (si délégué à une agence) : 5 à 10 % du loyer.
- Travaux courants : prévoir 200-400 €/an de provision (peinture, plomberie).
- Frais d'acquisition à amortir : notaire (7-8 % ancien, 2-3 % neuf) + agence (3-5 %).
Exemple chiffré
Reprenons notre appartement à 200 000 €, loué 800 €/mois :
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyer annuel HC | +9 600 € |
| Charges copro NR | −800 € |
| Taxe foncière | −1 200 € |
| Assurance PNO | −180 € |
| Vacance 6% | −576 € |
| Gestion 7% | −672 € |
| Provision travaux | −300 € |
| Loyer net annuel | 5 872 € |
Côté investissement :
Prix d'achat : 200 000 € Frais notaire (8%) : 16 000 € Frais d'agence (5%) : 10 000 € Total investi : 226 000 €
Rendement net = (5 872 × 100) / 226 000 = 2,6 %
On est passé de 4,8 % brut → 2,6 % net. C'est une baisse de 46 %. Et on n'a pas encore enlevé les impôts.
Le rendement net-net (le seul qui compte)
La formule
Rendement net-net (%) = ((Loyer net annuel − Impôts) × 100) / (Prix + Frais)
Calcul des impôts sur les loyers
L'imposition dépend du régime :
Si location nue, régime Micro-Foncier (loyers ≤ 15 000 €/an)
- Abattement forfaitaire 30 %
- Impôt = (Loyer × 70 %) × (TMI + 17,2 % PS)
Si location nue, régime Réel
- Déduction des charges réelles + intérêts d'emprunt
- Impôt = (Loyer − Charges réelles) × (TMI + 17,2 % PS)
Si location meublée, Micro-BIC (loyers ≤ 77 700 €)
- Abattement 50 %
- Impôt = (Loyer × 50 %) × (TMI + 17,2 % PS)
Si location meublée, Réel
- Souvent 0 € d'impôt grâce à l'amortissement (voir notre guide LMNP complet)
Exemple : reprenons notre appart à 800 €/mois
Hypothèse : location nue, régime Micro-Foncier (loyers 9 600 € < 15 000 €), TMI 30 %.
Base imposable = 9 600 × 70 % = 6 720 € Impôt + PS = 6 720 × (30 % + 17,2 %) = 6 720 × 47,2 % = 3 172 €
Loyer net après impôts = 5 872 − 3 172 = 2 700 €/an
Rendement net-net = (2 700 × 100) / 226 000 = 1,2 %
On est passé de 4,8 % brut → 1,2 % net-net. C'est 4 fois moins que ce que disait l'annonce.
Cashflow mensuel : la métrique ultime
Le rendement net-net est le bon indicateur de rentabilité comparée. Mais pour savoir si votre investissement rapporte du cash ou en demande, il faut calculer le cashflow mensuel.
Formule du cashflow mensuel
Cashflow = Loyer encaissé − Charges réelles − Mensualité emprunt − Impôts mensualisés
Exemple
Reprenons notre appart 200 000 € avec emprunt 80 % sur 20 ans à 3,8 % :
- Mensualité emprunt = ~950 €/mois
- Loyer mensuel = 800 €
- Charges + impôts mensualisés = ~390 €/mois
- Cashflow = 800 − 950 − 390 = −540 €/mois
Conclusion : vous payez 540 € de votre poche chaque mois pour rembourser votre investissement. Sur 20 ans = 129 600 € sortis cash. Mais à la fin, le bien est à vous (sans dette).
C'est ce qu'on appelle un investissement « en effort d'épargne » : vous mettez du cash chaque mois pour bâtir un patrimoine. Pas forcément un mauvais choix si la plus-value à la revente compense (ce qui n'est jamais garanti).
L'objectif : cashflow neutre ou positif
- Cashflow positif = le bien s'autofinance + vous met du cash dans la poche chaque mois. La plus belle situation.
- Cashflow nul = le bien rembourse exactement l'emprunt. Acceptable si la plus-value est forte.
- Cashflow négatif = vous mettez du cash chaque mois. À éviter sauf situation patrimoniale précise (défiscalisation, transmission, etc.).
Exemple complet chiffré
Comparons 2 biens, l'un en Île-de-France, l'autre en province, pour bien voir l'écart :
Scénario A — T2 Paris 11e
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Prix d'achat | 340 000 € |
| Frais notaire (8%) | 27 200 € |
| Loyer mensuel HC | 1 200 € |
| Charges + taxe foncière | 2 800 €/an |
| Régime fiscal | Meublé LMNP réel |
| TMI | 30 % |
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Rendement brut | 4,2 % |
| Rendement net avant impôts | 3,1 % |
| Rendement net-net (Réel LMNP) | 3,1 % |
| Cashflow mensuel (emprunt 80%, 20 ans) | −380 € |
Scénario B — Maison Saint-Étienne
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Prix d'achat | 120 000 € |
| Frais notaire (8%) | 9 600 € |
| Loyer mensuel HC | 750 € |
| Charges + taxe foncière | 1 400 €/an |
| Régime fiscal | Meublé LMNP réel |
| TMI | 30 % |
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Rendement brut | 7,5 % |
| Rendement net avant impôts | 6,2 % |
| Rendement net-net (Réel LMNP) | 6,2 % |
| Cashflow mensuel (emprunt 80%, 20 ans) | +85 € |
Comparatif final
Pour le même effort fiscal :
- Paris : rendement 3,1 % + cashflow −380 €/mois → 4 600 €/an sortis de votre poche
- Saint-Étienne : rendement 6,2 % + cashflow +85 €/mois → 1 020 €/an rentrés dans votre poche
Mais Paris a une liquidité de revente bien meilleure et un potentiel de plus-value plus solide à long terme. À vous de choisir votre stratégie : rendement maintenant (province) ou plus-value future (Paris).
Quels objectifs de rendement viser en 2026 ?
Benchmarks par territoire (net après charges, hors impôts)
| Territoire | Rendement net cible |
|---|---|
| Paris intra-muros | 2 à 4 % |
| 1ère couronne Paris (92, 93, 94) | 3 à 5 % |
| Grandes métropoles (Lyon, Bordeaux, Marseille) | 3 à 5 % |
| Villes secondaires (Montpellier, Nantes, Toulouse) | 4 à 6 % |
| Villes moyennes (Saint-Étienne, Mulhouse, Limoges) | 6 à 9 % |
| Villes étudiantes (Reims, Tours, Poitiers) | 5 à 7 % |
| Petites villes < 50 000 hab | 7 à 12 % |
Bonus du meublé vs nu
Une location meublée rapporte typiquement +10 à +20 % de loyer par rapport à la même location nue, et offre une fiscalité bien plus douce (LMNP Réel). C'est ce qui fait passer un rendement de 3 % nu à 4,5 % meublé sur le même bien.
Bonus de la colocation
En découpant un T4 en 3 chambres en colocation, vous pouvez multiplier le loyer par 1,3 à 1,5×. Rendement brut peut atteindre 8-10 % même sur des biens parisiens chers.
Calcul automatique avec notre outil
Faire ces calculs à la main est faisable mais demande du temps et de la rigueur. Vous oubliez un poste (vacance, gestion, comptable), vous biaisez votre analyse de 1-2 points de rendement.
Notre Calculatrice de Rendement intègre tous les postes automatiquement :
- Rendement brut + net + net-net
- Calcul du cashflow mensuel avec emprunt intégré
- 4 régimes fiscaux comparés (Nu Micro/Réel, Meublé Micro-BIC/Réel)
- Sensibilité à la vacance locative
- Verdict automatique : bon investissement ou pas
En conclusion
Le rendement brut, c'est la métrique des annonces. Le rendement net-net après impôts, c'est la métrique des vrais investisseurs. Et le cashflow mensuel, c'est la métrique de la décision d'achat.
Avant de signer un compromis, posez-vous 3 questions :
- Quel est mon rendement net-net après impôts ? (au moins 3 % pour que ça vaille le coup vs Livret A)
- Quel cashflow mensuel ? (idéalement positif ou nul)
- Sur quel scénario je gagne le plus : rendement immédiat (province) ou plus-value future (Paris) ?
Faire ces calculs à la main pour 5 biens prend 2 heures. Avec notre calculatrice, c'est 5 minutes. La différence entre acheter le bon bien et acheter celui qui vous coulera financièrement se joue souvent ici.