Le DPE : qu'est-ce que c'est
Le Diagnostic de Performance Énergétique est une étiquette obligatoire pour tout logement vendu ou loué. Il note la consommation énergétique en kWh/m²/an (énergie finale) et les émissions de gaz à effet de serre. La classe (A à G) est la moins favorable des deux notes.
| Classe | Consommation (kWh/m²/an) | Émissions CO₂ (kg/m²/an) |
|---|---|---|
| A | ≤ 70 | ≤ 6 |
| B | 71-110 | 7-11 |
| C | 111-180 | 12-30 |
| D | 181-250 | 31-50 |
| E | 251-330 | 51-70 |
| F | 331-420 | 71-100 |
| G | > 420 | > 100 |
Méthode de calcul depuis la réforme 2021 (méthode 3CL-DPE) : prend en compte l'isolation, le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude, l'éclairage et les auxiliaires. Validité : 10 ans (sauf DPE réalisés avant juillet 2021 — caducs).
Calendrier complet des interdictions
| Date | Mesure | Logements concernés |
|---|---|---|
| Depuis le 24 août 2022 | Gel des loyers | F et G (interdiction d'augmenter) |
| Depuis le 1er janvier 2023 | Interdiction de louer si consommation > 450 kWh/m²/an | Pires des G |
| Depuis le 1er avril 2023 | Audit énergétique obligatoire à la vente | F et G en monopropriété |
| Depuis le 1er janvier 2025 | Interdiction de louer (nouveau bail) | Tous les G |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de louer (nouveau bail) | Tous les F |
| 1er janvier 2034 | Interdiction de louer (nouveau bail) | Tous les E |
Ce que signifie « interdiction de louer »
L'interdiction porte sur :
- La signature d'un nouveau bail
- Le renouvellement d'un bail arrivé à échéance
- La tacite reconduction est possible mais le bailleur ne peut pas augmenter le loyer (gel)
Un bail en cours signé avant l'entrée en vigueur reste valable. Mais le locataire peut exiger la mise aux normes et saisir le juge en cas de refus.
Sanctions et risques juridiques
Pour un bailleur qui loue malgré l'interdiction (G depuis 2025) :
- Action en justice du locataire : juge pouvant ordonner la réalisation des travaux sous astreinte, ou la diminution du loyer, voire la résiliation du bail aux torts du bailleur
- Amende administrative : jusqu'à 5 000 € (personne physique), 15 000 € (personne morale)
- Impossibilité d'augmenter le loyer (gel total)
- Saisie par la CAF de l'APL si logement non décent
Combien coûte une rénovation par DPE ?
Données moyennes pour un appartement de 60 m² (chiffres ANAH + Effy 2025) :
| Objectif | Travaux types | Coût moyen | Gain DPE |
|---|---|---|---|
| G → E | Isolation des combles, VMC simple flux, fenêtres double vitrage partielles | 8 000 - 14 000 € | 2 classes |
| G → D | Isolation thermique + chaudière à condensation + fenêtres complètes | 18 000 - 28 000 € | 3 classes |
| G → C | Isolation extérieure (ITE) + pompe à chaleur + VMC double flux + fenêtres triple vitrage | 35 000 - 55 000 € | 4 classes |
| F → D | Isolation murs + radiateurs basse température | 10 000 - 18 000 € | 2 classes |
| F → C | Rénovation globale énergétique | 20 000 - 35 000 € | 3 classes |
| E → C | Combinaison ciblée 2-3 lots | 12 000 - 22 000 € | 2 classes |
Pour les maisons individuelles, multiplier par 1,5 à 2 selon la surface.
MaPrimeRénov, CEE, éco-PTZ : les aides 2026
MaPrimeRénov (parcours rénovation d'ampleur)
Réformée en 2025-2026. Pour une rénovation globale permettant un gain d'au moins 2 classes :
| Revenus du ménage | Plafond aide | % pris en charge |
|---|---|---|
| Très modestes | 63 000 € | jusqu'à 90 % |
| Modestes | 50 400 € | jusqu'à 75 % |
| Intermédiaires | 42 000 € | jusqu'à 50 % |
| Supérieurs | 21 000 € | jusqu'à 30 % |
Les bailleurs (résidence non principale) sont éligibles depuis 2024 mais avec des conditions strictes (engagement de louer 6 ans après travaux, plafonds de loyer).
Certificats d'Économie d'Énergie (CEE)
Versés par les fournisseurs d'énergie (EDF, Engie, TotalEnergies, supermarchés). Cumulables avec MaPrimeRénov. Montant variable : 1 500 à 6 000 € selon les travaux.
Éco-PTZ (Éco-Prêt à Taux Zéro)
Jusqu'à 50 000 € sur 20 ans, taux 0 %, sans condition de ressources. Combinable avec MaPrimeRénov. Renouvelable une fois en cas de nouveaux travaux.
TVA réduite à 5,5 %
Sur tous les travaux d'amélioration énergétique réalisés par un professionnel RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Économie immédiate de 14,5 points sur la facture HT.
Stratégie : rénover, vendre, ou attendre ?
Trois options pour un propriétaire-bailleur d'un bien F ou G :
Option A — Rénover et garder en location
Pertinent si : le bien est dans une zone tendue, le coût des travaux < 25 % de la valeur, vous êtes éligible à MaPrimeRénov bailleur. ROI : 7-12 ans en moyenne. Bonus : déficit foncier doublé à 21 400 €/an pour la rénovation énergétique éligible.
Option B — Vendre avant l'interdiction
Pertinent si : le bien est dans une zone détendue, le coût des travaux > 30 % de la valeur, vous n'avez pas la trésorerie. Attention : le marché anticipe, les biens F/G se vendent 10-15 % moins cher que leurs équivalents D-E depuis 2024.
Option C — Continuer à louer (bail en cours)
Pertinent si : bail en cours signé avant 2025 (pour G) ou 2028 (pour F), vous comptez vendre le bien à la fin du bail. Risque : gel du loyer, action du locataire en mise aux normes.
Impact sur les prix de l'immobilier
D'après l'étude SeLoger / Notaires de France 2025 :
- Biens DPE F : décote moyenne de -7 % par rapport au prix médian local
- Biens DPE G : décote moyenne de -13 %
- Biens DPE A-B : surcote moyenne de +4 %
Cet écart va se creuser. Beaucoup de banques restreignent désormais le financement des passoires thermiques (taux moins favorables, exigences d'apport supérieures).
Exemple chiffré : passer un T3 de F à C
Sophie possède un T3 de 65 m² à Lyon, loué 950 €/mois, DPE F. Elle planifie une rénovation globale pour passer en C.
Coût des travaux
- Isolation des combles + murs extérieurs : 18 000 €
- Pompe à chaleur air/eau : 10 000 €
- VMC double flux : 4 500 €
- Fenêtres triple vitrage (4 fenêtres) : 5 500 €
- Total HT : 38 000 € / TTC (5,5%) : 40 090 €
Aides obtenues
- MaPrimeRénov parcours d'ampleur (revenus intermédiaires) : 12 000 €
- CEE : 3 200 €
- TVA 5,5 % au lieu de 20 % : 5 510 € d'économie immédiate
Reste à charge réel : 24 890 €
Financement
- Éco-PTZ : 25 000 € sur 20 ans à 0 % → mensualité 104 €/mois
Gains
- Déficit foncier 2026 : 21 400 € imputable sur revenu global (économie d'impôt ~ 6 200 € au TMI 30 %)
- Reprise des hausses IRL : +2,5 %/an de loyer autorisé après travaux (+285 €/an dès l'année 2)
- Valeur du bien : +8 à +12 % en passant de F à C (~ +25 000 € sur un bien de 280 000 €)
- Conformité 2028 : pas de risque d'interdiction de louer
Le DPE n'est plus une option, c'est un calendrier
Si vous possédez ou achetez un bien locatif DPE F ou G en 2026 : vous avez 2 à 8 ans pour agir. Le plus tôt vous planifiez, le mieux vous mobilisez les aides, le moins vous subissez le marché. Inversement, attendre 2027 pour découvrir le coût d'une rénovation alors que vous avez un locataire qui veut partir = scénario catastrophe.