Tableau récapitulatif 2026
| Diagnostic | Quand obligatoire | Validité | Coût indicatif |
|---|---|---|---|
| DPE (performance énergétique) | Vente + Location | 10 ans | 100-250 € |
| Amiante | Permis de construire avant 01/07/1997 | Illimitée si négatif (sinon 3 ans) | 100-150 € |
| Plomb (CREP) | Construction avant 01/01/1949 | 1 an (vente) / 6 ans (location) si positif, illimité si négatif | 120-250 € |
| ERP (état risques & pollutions) | Vente + Location (zones concernées) | 6 mois | Gratuit (à remplir soi-même) ou ~20 € |
| Termites | Vente (zones arrêté préfectoral) | 6 mois | 100-200 € |
| Gaz | Installation > 15 ans | 3 ans (vente) / 6 ans (location) | 100-150 € |
| Électricité | Installation > 15 ans | 3 ans (vente) / 6 ans (location) | 100-150 € |
| Assainissement non collectif | Vente maison non raccordée au tout-à-l'égout | 3 ans | 100-150 € (via SPANC) |
| Loi Carrez (surface) | Vente lot copropriété | Illimitée (sauf travaux modifiant surface) | 70-150 € |
Coût total d'un pack complet : en moyenne 250-600 € pour un appartement ancien, jusqu'à 800 € pour une maison ancienne avec assainissement. Toujours à la charge du vendeur (ou du bailleur pour la location).
Détail diagnostic par diagnostic
1. DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Le plus important en 2026. Classe le bien de A à G selon sa consommation énergétique. Conséquences majeures : les logements G sont interdits à la location depuis 2025, F le seront en 2028, E en 2034. Le DPE impacte aussi directement la valeur (décote 15-35% pour F/G). Obligatoire pour toute vente ET location. Doit figurer dès l'annonce (avec la classe énergie + GES).
→ Pour vendre un bien classé F ou G, voir notre guide passoires thermiques.
2. Amiante
Obligatoire si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Recherche d'amiante dans les matériaux (flocages, calorifugeages, faux plafonds, dalles). Si négatif, validité illimitée. Si positif, surveillance ou travaux requis.
3. Plomb (CREP)
Constat de Risque d'Exposition au Plomb. Obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 (peintures au plomb). Validité 1 an pour une vente si positif, illimitée si négatif.
4. ERP — État des Risques et Pollutions
Informe l'acheteur/locataire des risques naturels (inondation, sismique, argile), miniers, technologiques, et de la pollution des sols. À refaire si > 6 mois. Peut être rempli en ligne gratuitement via errial.georisques.gouv.fr.
5. Termites
Obligatoire uniquement dans les zones déclarées par arrêté préfectoral. Recherche de termites et autres insectes xylophages. Validité courte : 6 mois (les termites se propagent vite).
6 & 7. Gaz et Électricité
Obligatoires si l'installation a plus de 15 ans. Vérifient la sécurité (fuites gaz, conformité tableau électrique, mise à la terre). Anomalies fréquentes sur les biens anciens — anticipez si vous vendez du non rénové.
8. Assainissement non collectif
Pour les maisons non raccordées au tout-à-l'égout (fosse septique, micro-station). Contrôle réalisé par le SPANC (Service Public d'Assainissement Non Collectif) de la commune. Si non conforme, travaux de mise aux normes à prévoir (parfois 5-10 k€) — point de négociation majeur.
9. Loi Carrez
Mesure de la surface privative pour les lots en copropriété. Une erreur > 5% permet à l'acheteur de demander une réduction de prix proportionnelle (action sous 1 an après l'acte). Faites-le faire par un pro pour éviter tout litige.
Diagnostics spécifiques location (en plus)
- Surface habitable (loi Boutin) — équivalent Carrez pour la location, à annexer au bail
- Audit énergétique — obligatoire pour la VENTE des passoires F/G depuis 2023 (distinct du DPE, plus poussé : il chiffre les travaux)
Qui peut réaliser les diagnostics ?
Uniquement un diagnostiqueur certifié (certification COFRAC) disposant d'une assurance responsabilité civile professionnelle. Vérifiez sa certification sur l'annuaire officiel. Un diagnostic réalisé par un non-certifié est nul et engage votre responsabilité.
Combien ça coûte et comment économiser
- Packs groupés : la plupart des diagnostiqueurs proposent un forfait "tous diagnostics" 20-30% moins cher que l'unité. Demandez 3 devis.
- ERP gratuit : remplissez-le vous-même sur georisques.gouv.fr (économie 20 €).
- Anticipez le DPE : si vous comptez rénover avant de vendre, faites le DPE APRÈS travaux pour valoriser la meilleure classe.
- Validité : ne refaites pas un diagnostic encore valide (amiante/plomb négatifs = illimités).
Que risque-t-on en cas de diagnostic manquant ou erroné ?
- DPE manquant : amende jusqu'à 37 500 € + impossibilité de finaliser la vente/location
- Diagnostic erroné : l'acheteur peut demander l'annulation de la vente ou des dommages-intérêts (vice caché, jusqu'à plusieurs années après)
- Carrez faux (>5%) : réduction de prix proportionnelle exigible sous 1 an
- Responsabilité partagée : le diagnostiqueur est responsable de son erreur, mais le vendeur reste en première ligne face à l'acheteur
50 questions à poser en visite · Trouver le bon agent immobilier · Guide DPE 2026 (gratuit)
Conclusion
En 2026, le Dossier de Diagnostic Technique est un préalable incontournable à toute vente ou location. Budget : 250-600 € en moyenne, à la charge du vendeur. Le plus stratégique reste le DPE, dont la classe conditionne désormais la possibilité de louer ET la valeur du bien.
Notre conseil : faites réaliser les diagnostics dès la décision de vendre (pas au dernier moment). Cela vous permet d'anticiper les mauvaises surprises (amiante, électricité non conforme, assainissement à refaire) et d'ajuster votre prix ou votre stratégie avant la mise en marché.
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