50 questions à poser en visite immobilière

1. Le bien lui-même (15 questions)

1. Quelle est la surface Carrez exacte ? Vérifier sur l'avis Carrez du règlement de copropriété. Erreur > 5 % = négociation prix.
2. Quel est le DPE et la date de réalisation ? DPE F/G = décote 15-35 %. Si DPE > 10 ans, demander un nouveau diagnostic à la charge du vendeur. → Voir notre guide passoires thermiques
3. L'année de construction ? Détermine matériaux probables (amiante avant 1997, plomb avant 1949), techniques de construction, étanchéité.
4. Quels sont les diagnostics obligatoires ? DPE, amiante, plomb, ERP (risques), termites (zones concernées), gaz (> 15 ans), électricité (> 15 ans), assainissement (maison).
5. Y a-t-il eu des travaux importants récemment ? Demander les factures, garanties décennales encore valables.
6. L'orientation et l'ensoleillement ? Visiter à 2 moments différents si possible. Sud = +3-5 % de valeur.
7. Quels sont les éléments défectueux à signaler ? Le vendeur a une obligation d'information (vices apparents). Note ses réponses pour la promesse.
8. Quelles sont les équipements inclus ? Cuisine équipée, électroménager, climatisation, alarmes. À détailler dans la promesse de vente.
9. Y a-t-il une cave, un parking, un grenier ? Annexes valorisables (+ 3-15 % selon ville).
10. Quel est l'état de la plomberie et l'électricité ? Conformité aux normes 2016. Refaire = 5-15 k€.
11. La toiture (maison) : âge et état ? Réfection = 15-50 k€. Si > 30 ans, à négocier dans le prix.
12. Y a-t-il des fissures, traces d'humidité, infiltration ? Demander si problèmes connus, regarder coins murs/plafonds, joints fenêtres.
13. Le chauffage : type, âge, performance ? Chaudière fioul/gaz = remplacement obligatoire à moyen terme (interdiction installation gaz 2026 en neuf).
14. L'isolation thermique et phonique ? Toujours demander un test "fenêtre ouverte 1 minute" pour évaluer le bruit extérieur.
15. Y a-t-il eu sinistres déclarés (dégât eaux, sinistre majeur) ? Demande l'historique au syndic ou la CAT-NAT (catastrophe naturelle).

2. Les charges et frais récurrents (10 questions)

1. Quel est le montant des charges de copropriété ? Récupérer le détail des 3 derniers décomptes annuels. > 50 €/m²/an = à analyser de près.
2. Quelle est la taxe foncière annuelle ? Avis d'imposition. Augmentation 2024-2026 dans nombreuses villes (+10-25 %).
3. Quelle est la taxe d'habitation (si résidence secondaire ou personne morale) ?
4. Quels sont les contrats fournisseurs actuels (chauffage collectif, eau froide/chaude) ? Tarif imposé ou libre ? Économies possibles ?
5. Y a-t-il un ascenseur, et qui paie sa maintenance ? Renouvellement ascenseur = 80-200 k€ pour la copro.
6. Quelle est la consommation énergie estimée (DPE) ? Coût estimé en € (DPE 2022+ l'indique).
7. Y a-t-il un syndic professionnel ou bénévole ? Pro = honoraires + qualité. Bénévole = risque démissions, gestion irrégulière.
8. Le fonds de travaux ALUR est-il provisionné ? Obligatoire depuis 2017. Si faible (< 5 % budget annuel), risque appels travaux futurs.
9. Y a-t-il des charges récupérables sur le locataire (si bien actuellement loué) ? Décret n°87-713 liste les charges récupérables.
10. L'assurance habitation pour ce bien : coût moyen ? Demander 2-3 devis avant achat.

3. La copropriété (10 questions)

1. Combien de lots et quelle taille de copropriété ? Petite (< 10 lots) = gestion souple mais peu de force collective. Grande (> 50) = gestion lourde mais mutualisation possible.
2. Quel est le pourcentage de propriétaires occupants vs loueurs ? > 70 % occupants = copro bien tenue. < 30 % = risque baisse qualité.
3. Y a-t-il des procédures en cours ou contentieux ? Le syndic doit fournir le registre des litiges.
4. Quelles sont les 3 dernières AG et leurs décisions ? Demander les PV. Travaux votés mais non payés ? Dette ?
5. Y a-t-il des travaux votés à venir (sur 3 ans) ? Montant et appels de fonds prévus. Quote-part de votre lot ?
6. Le carnet d'entretien est-il à jour ? Obligatoire. Demander date du dernier audit.
7. L'immeuble a-t-il fait l'objet d'un diagnostic global technique (DTG) ? Obligatoire si > 50 lots ou copropriété > 10 ans en immeuble collectif construit avant 1955.
8. Quelle est la situation financière de la copro ? Compte bancaire séparé, trésorerie, impayés. Demander dernier état.
9. Y a-t-il un règlement de copropriété ? Lire les clauses sur usage (interdiction Airbnb, animaux, etc.), travaux à faire, etc.
10. L'immeuble est-il classé monument historique ou en secteur sauvegardé ? Travaux soumis à ABF = délais + coûts.

4. L'environnement et le voisinage (10 questions)

1. Le bien est-il en zone PLU constructible ou protégée ? Vérifier sur geoportail-urbanisme.gouv.fr.
2. Y a-t-il des projets d'urbanisme à proximité (5 ans) ? Mairie peut informer : construction tour, voie nouvelle, démolition, etc.
3. Quelle est la fréquence des transports en commun ? Métro, bus, RER. Distance < 500 m = +5-10 % valeur.
4. Les commerces de proximité ? Boulangerie, pharmacie, supermarché à pied = critère majeur pour famille + seniors.
5. Les écoles à proximité ? Carte scolaire (collège/lycée). Bonnes écoles publiques = +10-15 % prix bien.
6. Y a-t-il des nuisances connues ? Bruit (axe, métro), pollution (industrie, autoroute), olfactives (boulangerie, restaurant), lumineuses (enseigne).
7. Quel est le profil des voisins (immédiats) ? Demander vendeur en off. Pas critique mais utile.
8. Y a-t-il des risques majeurs (PPR inondation, sismique, etc.) ? ERP obligatoire avant signature. Consulter georisques.gouv.fr.
9. Le quartier est-il en gentrification ou en déclin ? Indicateurs : commerces récents, ravalement façades, jeunes familles, prix m² en hausse.
10. Quel est le délai moyen de vente dans le quartier ? Indicateur de liquidité revente. Demander à l'agent local. < 60 j = excellent, > 120 j = attention.

5. Aspects fiscaux et financiers (5 questions)

1. Le bien a-t-il déjà fait l'objet d'une promesse précédente ? Si oui, pourquoi annulée ? Indicateur de problème caché.
2. Quel est le prix d'acquisition originel par le vendeur ? Permet d'estimer la plus-value et donc la marge nego. Si vendeur a acheté < 5 ans, marge plus serrée (pas d'abattement).
3. Le vendeur est-il pressé (raison de la vente) ? Mutation, divorce, succession, défaut financier = marge nego +3 à 7 %.
4. Quel est le délai de signature acte authentique souhaité ? 3 mois standard. Si moins = vendeur pressé (peut négocier prix).
5. Quelle est la situation locative actuelle ? Bien vide = libre à la vente. Loué = bail à honorer (impact prix : -5 à -15 %), sauf si vous achetez pour investir.

Le piège ultime à éviter

Ne JAMAIS faire d'offre directement après la visite, même si vous êtes "tombé amoureux". Donnez-vous 48 h minimum. Pendant ce temps :

1. Relisez vos notes de la checklist
2. Cherchez 5-10 comparables sur DVF (app.dvf.etalab.gouv.fr)
3. Vérifiez le PLU sur Géoportail
4. Faites un calcul de rentabilité si investissement (notre méthode)
5. Discutez avec quelqu'un de confiance non émotionnellement impliqué

Si après 48h votre intérêt est confirmé ET les comparables justifient le prix, vous pouvez offrir sereinement. Sinon : passer son chemin n'est jamais une mauvaise décision.

Conclusion

Une visite immobilière dure 30-45 min. Les 50 questions ci-dessus, en posant 1 question / 30 sec, occupent 25 minutes. Vous gardez 10-15 min pour observer librement, prendre des photos discrètes, et "ressentir" le lieu.

Le vendeur ou son agent vous trouvera "méticuleux" — c'est exactement ce que vous voulez. Cela vous donne du poids dans la négociation et écarte de facto les biens qui cachent des problèmes (le vendeur préférera un acheteur moins exigeant).

Imprimez la page maintenant, glissez-la dans votre prochaine visite. Vous remercierez votre futur vous.