3 niveaux de rentabilité — et seul un seul compte vraiment
Rentabilité brute (la moins utile)
Formule : (loyer annuel HC × 100) / prix d'acquisition.
Exemple Paris 11e : appartement 60 m² acheté 480 000 €, loyer 1 600 €/mois HC.
Rentabilité brute = (1 600 × 12 × 100) / 480 000 = 4,0 %
Ce qu'elle ne dit pas : les frais d'acquisition (~8-9 % du prix), la taxe foncière, les charges, la vacance, la fiscalité. Bref, le chiffre marketing — pas le réel.
Rentabilité nette (plus honnête)
Formule : ((loyer annuel HC − frais annuels) × 100) / (prix d'acquisition + frais d'acquisition).
On intègre :
- Frais d'acquisition (notaire) : ~8 % en ancien
- Taxe foncière : 1 200-2 500 €/an selon ville
- Charges copropriété non récupérables : ~30 % du total charges
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 150-400 €/an
- Frais de gestion locative : 6-10 % HT du loyer HC (si délégué)
- Vacance locative : 1 mois/an en moyenne (8,3 %)
- Provision travaux : 5-8 % du loyer
Exemple Paris 11e (même bien) :
- Loyer brut annuel : 19 200 €
- Vacance (1 mois) : −1 600 €
- Taxe foncière : −1 800 €
- Charges non récupérables : −1 200 €
- Gestion locative (8 %) : −1 408 €
- Assurance PNO : −200 €
- Provision travaux (6 %) : −1 152 €
- Loyer net : 11 840 €/an
- Prix d'acquisition : 480 000 € + frais notaire 38 400 € (8 %) = 518 400 €
Rentabilité nette = (11 840 × 100) / 518 400 = 2,28 %
On passe de 4,0 % brut à 2,28 % net. La réalité est presque 2× moins favorable.
Rentabilité nette-nette (la vraie référence)
On intègre la fiscalité. Selon le régime choisi :
- Micro-foncier : abattement 30 %, imposé au barème IR + 17,2 % PS
- Régime réel foncier : déduction de tous les frais réels + amortissement
- LMNP micro-BIC : abattement 50 %, imposé au barème IR + 17,2 % PS
- LMNP réel : amortissement du bien sur 30 ans → souvent 0 € d'impôt pendant 10-15 ans
- SCI à l'IR : transparence fiscale, imposé chez les associés
- SCI à l'IS : imposé à 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %
Exemple Paris 11e en LMNP réel :
- Loyer net (calculé ci-dessus) : 11 840 €
- Amortissement annuel du bien (480 000 € / 30 ans) : 16 000 €
- Résultat fiscal : 11 840 − 16 000 = −4 160 € (déficit reportable)
- Impôt à payer : 0 €
- Rentabilité nette-nette : 11 840 / 518 400 = 2,28 % (identique au net, car 0 impôt)
Le même bien en revenu foncier au barème (TMI 30 % + PS 17,2 %) :
- Impôt sur loyer net : 11 840 × 47,2 % = −5 588 €
- Loyer après impôt : 11 840 − 5 588 = 6 252 €
- Rentabilité nette-nette : 6 252 / 518 400 = 1,21 %
Différence majeure : passer du régime foncier au LMNP réel multiplie la rentabilité réelle par 1,88. C'est ça qu'un bon agent doit expliquer aux investisseurs.
Pour calculer en 30 sec sur n'importe quel bien : Simulateur LMNP · Estimateur loyer marché
Les 7 pièges des calculs de rentabilité
- Confondre loyer charges comprises et hors charges — toujours utiliser le loyer HC dans les formules. Les charges sont récupérables, elles ne sont pas du revenu.
- Oublier les frais d'acquisition — ils représentent 8-9 % du prix en ancien, 2-3 % en neuf. Sans les intégrer, la rentabilité est surestimée de 8-9 %.
- Ignorer la vacance locative — en moyenne 1 mois/an (8,3 %) en zone tendue, jusqu'à 2 mois en zone détendue. Impact rentabilité : -8 à -16 %.
- Sous-estimer les charges non récupérables — gros entretien, taxe ordures (parfois), syndic. Représente ~30 % du total charges en moyenne.
- Oublier la fiscalité — selon votre TMI (taux marginal d'imposition), un investissement "rentable 5 % net" peut se révéler à 2 % nette-nette.
- Ne pas comparer à une alternative — toujours benchmarker contre 3 alternatives : Livret A (3 %), Assurance-vie fonds €, SCPI fiscale. Si votre rentabilité nette-nette < 3 %, l'investissement immobilier n'a aucun sens financier (à part patrimoine).
- Oublier la plus-value potentielle — sur 10-20 ans, la plus-value représente souvent 50-80 % du rendement total. Mais c'est aléatoire — n'en faites pas le pilier du calcul.
Quelle rentabilité viser en 2026 ?
| Zone | Rentabilité brute moyenne | Rentabilité nette moyenne | Rentabilité nette-nette (LMNP réel) typique |
|---|---|---|---|
| Paris intra-muros | 3,5-4,5 % | 1,8-2,5 % | 1,8-2,5 % (souvent 0 impôt) |
| Petite couronne IDF | 4,0-5,5 % | 2,3-3,2 % | 2,3-3,2 % |
| Grande couronne IDF | 5,5-7,0 % | 3,0-4,2 % | 3,0-4,2 % |
| Lyon, Bordeaux, Marseille centre | 4,5-5,5 % | 2,5-3,3 % | 2,5-3,3 % |
| Villes moyennes (50-200 k hab.) | 6,5-8,5 % | 3,8-5,2 % | 3,8-5,2 % |
| Zones rurales / villes en déclin | 9,0-13 % | 4,5-7,0 % | 4,5-7,0 % (mais risque vacance ×2-3) |
Notre seuil de référence 2026 : un investissement locatif est "intéressant financièrement" si sa rentabilité nette-nette est ≥ 4 %. En dessous, on investit pour des raisons patrimoniales (transmission, diversification), pas financières.
La méthode complète en 5 étapes (5 minutes)
- Loyer marché HC (1 min) — Estimateur SHADES + vérification annonces similaires
- Frais d'acquisition (1 min) — Calculateur SHADES (ancien : ~8 %, neuf : ~2,5 %)
- Charges annuelles (1 min) — TF + charges copro + PNO + gestion + provision travaux
- Régime fiscal optimal (1 min) — micro-foncier vs réel vs LMNP micro-BIC vs LMNP réel vs SCI
- Comparaison alternatives (1 min) — vs SCPI fiscale, vs Livret A, vs assurance-vie
Si nette-nette > 4 % ET le projet a du sens patrimonial : OK. Sinon, passer son chemin.
LMNP micro-BIC vs réel : quelle option ? · Déficit foncier : la niche fiscale en or · Pinel, Denormandie : tous les dispositifs 2026
Conclusion
La rentabilité locative brute est un chiffre marketing. La nette est plus honnête mais incomplète. Seule la rentabilité nette-nette permet de comparer un investissement immobilier à d'autres placements et de décider rationnellement.
En 2026, le bon réflexe d'un agent qui parle à un investisseur : présenter les 3 chiffres (brut + net + nette-nette selon le régime fiscal optimal). C'est ce qui transforme un agent "généraliste" en agent "investisseur-trusted advisor". Les outils gratuits SHADES font ce calcul en 30 secondes.