Prix réellement payés chez le notaire, loyers observés, rendement : ce que donne un investissement locatif à Vaux-le-Pénil, sans prix d'annonce gonflé ni promesse.
En 2025, 51 appartements se sont vendus seuls à Vaux-le-Pénil (une vente = un appartement, cave ou parking compris). Le prix médian ressort à 2 312 €/m² ; la moitié des ventes se situe entre 1 849 et 2 791 €/m². Pour comparaison, la médiane des 37 villes en Seine-et-Marne étudiées est de 3 333 €/m².
| Type | Prix médian | Ventes 2025 |
|---|---|---|
| 3 pièces | 165 000 € | 11 |
Les annonces de location d'appartements de 1 ou 2 pièces affichent en médiane 19,0 €/m² par mois charges comprises (la plupart entre 16,3 et 22,1 €/m²), 14,7 €/m² pour les 3 pièces et plus.
Avec un rendement brut indicatif de 8,2 % sur les petites surfaces, Vaux-le-Pénil se situe au-dessus de la médiane des 37 villes en Seine-et-Marne étudiées (6,5 %), au 3e rang sur 37 pour le rendement. Avec 2 312 €/m², elle est au 4e rang des moins chères.
Mon avis : le rendement affiché est élevé, mais il se paie souvent ailleurs. Avant d'acheter, je vérifie toujours la demande locative réelle, l'état et les finances de la copropriété (travaux votés, impayés), le DPE et la facilité de revente. Un rendement élevé sur le papier peut cacher une vacance longue ou de gros travaux.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location pour un nouveau bail ; ce sera le tour des F en 2028 et des E en 2034. Le DPE fait partie des premiers points à vérifier.
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| Ville | Prix médian au m² | Loyer au m² (1-2 p.) | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Avon | 2 750 € | 19,5 € | 6,7 % |
| Brie-Comte-Robert | 3 552 € | 19,9 € | 6,4 % |
| Brou-sur-Chantereine | 2 753 € | 20,0 € | 6,1 % |
| Bussy-Saint-Georges | 4 317 € | 21,4 € | 5,3 % |
| Champs-sur-Marne | 3 466 € | 21,4 € | 6,7 % |
| Chelles | 3 333 € | 21,1 € | 6,5 % |
| Chessy | 4 786 € | 22,1 € | 5,5 % |
| Claye-Souilly | 3 921 € | 20,9 € | 6,1 % |
| Combs-la-Ville | 3 110 € | 19,7 € | 6,8 % |
| Coulommiers | 2 453 € | 16,7 € | 7,6 % |
| Dammarie-les-Lys | 2 542 € | 19,2 € | 8,0 % |
| Dammartin-en-Goële | 3 394 € | 19,7 € | 6,8 % |
| Fontainebleau | 4 563 € | 20,2 € | 5,1 % |
| Lagny-sur-Marne | 3 886 € | 20,2 € | 5,9 % |
| Le Mée-sur-Seine | 1 795 € | 18,8 € | 8,7 % |
| Lieusaint | 3 262 € | 19,7 € | 6,5 % |
| Lognes | 3 600 € | 22,1 € | 6,2 % |
| Magny-le-Hongre | 4 826 € | 21,1 € | 4,7 % |
| Meaux | 3 056 € | 19,3 € | 6,7 % |
| Melun | 2 641 € | 18,8 € | 7,5 % |
| Moissy-Cramayel | 3 181 € | 19,3 € | 6,8 % |
| Montereau-Fault-Yonne | 2 000 € | 16,5 € | 9,4 % |
| Montévrain | 4 556 € | 22,1 € | 5,5 % |
| Noisiel | 3 119 € | 20,8 € | 6,5 % |
| Ozoir-la-Ferrière | 4 171 € | 20,8 € | 5,8 % |
| Pontault-Combault | 3 797 € | 21,3 € | 6,4 % |
| Provins | 2 080 € | 14,9 € | 7,4 % |
| Roissy-en-Brie | 3 218 € | 21,1 € | 6,6 % |
| Saint-Fargeau-Ponthierry | 2 811 € | 18,4 € | 7,3 % |
| Savigny-le-Temple | 2 617 € | 19,7 € | 7,7 % |
| Serris | 4 812 € | 22,8 € | 5,3 % |
| Thorigny-sur-Marne | 3 668 € | 20,3 € | 5,8 % |
| Torcy | 3 355 € | 20,8 € | 6,5 % |
| Vaires-sur-Marne | 3 636 € | 21,2 € | 6,0 % |
| Vaux-le-Pénil | 2 312 € | 19,0 € | 8,2 % |
| Villeparisis | 3 172 € | 20,6 € | 6,9 % |
| Émerainville | 3 858 € | 21,3 € | 5,8 % |
Le prix médian des appartements vendus à Vaux-le-Pénil en 2025 est de 2 312 €/m² (51 ventes DVF). La moitié des ventes se situe entre 1 849 et 2 791 €/m².
Les annonces de location d'appartements de 1 ou 2 pièces affichent en médiane 19,0 €/m² charges comprises (intervalle 16,3 à 22,1 €/m², carte des loyers 2025).
Le rendement brut indicatif des petites surfaces est d'environ 8,2 % avant charges, taxe foncière et vacance. Le rendement net dépend du prix négocié, des charges de copropriété et du financement.
SHADES Immobilier est un cabinet de conseil en investissement immobilier basé à Aulnay-sous-Bois (93), qui intervient dans toute l'Île-de-France. Je conseille les investisseurs et les acheteurs ; pour la transaction, la location ou la gestion, je les oriente vers des professionnels titulaires des cartes requises.
Prix : demandes de valeurs foncières (DVF) publiées par Etalab, ventes 2025 d'un seul appartement (cave ou parking compris), hors ventes aberrantes (moins de 1 000 ou plus de 40 000 €/m², surfaces de moins de 9 m²). Médianes : la moitié des ventes est au-dessus, l'autre en dessous. Loyers : « Carte des loyers » 2025 du ministère du Logement (établie à partir d'annonces en ligne), loyers d'annonce charges comprises pour un appartement de 1 ou 2 pièces, avec un intervalle de prédiction. Rendement brut indicatif : loyer annuel ÷ prix au m² des 1-2 pièces, avant charges, taxe foncière, vacance et frais d'acquisition. Mise à jour : octobre 2026.