Prix réellement payés chez le notaire, loyers observés, rendement : ce que donne un investissement locatif dans le 8e arrondissement, sans prix d'annonce gonflé ni promesse.
En 2025, 620 appartements se sont vendus seuls dans le 8e arrondissement (une vente = un appartement, cave ou parking compris). Le prix médian ressort à 12 059 €/m² ; la moitié des ventes se situe entre 10 319 et 14 241 €/m². Pour comparaison, la médiane des 20 arrondissements de Paris est de 10 462 €/m².
| Type | Prix médian | Ventes 2025 |
|---|---|---|
| Studio (1 pièce) | 280 000 € | 129 |
| 2 pièces | 552 905 € | 165 |
| 3 pièces | 810 000 € | 121 |
Les annonces de location d'appartements de 1 ou 2 pièces affichent en médiane 39,1 €/m² par mois charges comprises (la plupart entre 29,5 et 51,7 €/m²), 35,9 €/m² pour les 3 pièces et plus.
Avec un rendement brut indicatif de 3,9 % sur les petites surfaces, Paris 8e se situe dans la moyenne de la médiane des 20 arrondissements de Paris (4,1 %), au 17e rang sur 20 pour le rendement. Avec 12 059 €/m², elle est au 16e rang des moins chères.
Mon avis : ici, on n'achète pas pour le loyer. Le rendement couvre mal le crédit et les charges ; l'intérêt est patrimonial (valeur du quartier, revente, demande solide). C'est un choix qui demande un apport important ou une vision longue.
L'encadrement des loyers s'applique dans cette commune : le loyer d'un nouveau bail ne peut pas dépasser le plafond fixé par arrêté préfectoral (sauf complément justifié). Les loyers d'annonce ci-dessus peuvent être supérieurs au plafond légal : à vérifier bien par bien avant de compter sur un loyer.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location pour un nouveau bail ; ce sera le tour des F en 2028 et des E en 2034. Le DPE fait partie des premiers points à vérifier.
En 2025, un 2 pièces s'est vendu en médiane 552 905 € dans le 8e arrondissement (165 ventes), pour une surface médiane de 46 m². Au loyer d'annonce observé dans la commune, il se louerait autour de 1 799 € par mois charges comprises. Changez les hypothèses pour voir ce qui reste chaque mois.
Simulation indicative, hors fiscalité, vacance locative et travaux. Elle ne remplace pas une analyse de votre situation.
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| Ville | Prix médian au m² | Loyer au m² (1-2 p.) | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Paris 10e | 9 333 € | 32,7 € | 4,2 % |
| Paris 11e | 9 947 € | 33,3 € | 4,1 % |
| Paris 12e | 9 045 € | 32,3 € | 4,3 % |
| Paris 13e | 8 641 € | 32,7 € | 4,5 % |
| Paris 14e | 9 439 € | 33,1 € | 4,2 % |
| Paris 15e | 9 500 € | 33,5 € | 4,2 % |
| Paris 16e | 10 857 € | 35,5 € | 4,1 % |
| Paris 17e | 10 085 € | 34,6 € | 4,2 % |
| Paris 18e | 8 859 € | 31,6 € | 4,3 % |
| Paris 19e | 8 041 € | 30,0 € | 4,5 % |
| Paris 1er | 12 099 € | 38,1 € | 3,9 % |
| Paris 20e | 8 352 € | 31,0 € | 4,4 % |
| Paris 2e | 11 144 € | 36,9 € | 4,0 % |
| Paris 3e | 12 000 € | 38,7 € | 4,0 % |
| Paris 4e | 12 800 € | 40,4 € | 3,9 % |
| Paris 5e | 11 776 € | 36,3 € | 3,7 % |
| Paris 6e | 14 167 € | 40,2 € | 3,6 % |
| Paris 7e | 13 978 € | 39,2 € | 3,6 % |
| Paris 8e | 12 059 € | 39,1 € | 3,9 % |
| Paris 9e | 10 838 € | 36,2 € | 4,1 % |
Le prix médian des appartements vendus dans le 8e arrondissement en 2025 est de 12 059 €/m² (620 ventes DVF). La moitié des ventes se situe entre 10 319 et 14 241 €/m².
Les annonces de location d'appartements de 1 ou 2 pièces affichent en médiane 39,1 €/m² charges comprises (intervalle 29,5 à 51,7 €/m², carte des loyers 2025).
Le rendement brut indicatif des petites surfaces est d'environ 3,9 % avant charges, taxe foncière et vacance. Le rendement net dépend du prix négocié, des charges de copropriété et du financement.
SHADES Immobilier est un cabinet de conseil en investissement immobilier basé à Aulnay-sous-Bois (93), qui intervient dans toute l'Île-de-France. Je conseille les investisseurs et les acheteurs ; pour la transaction, la location ou la gestion, je les oriente vers des professionnels titulaires des cartes requises.
Prix : demandes de valeurs foncières (DVF) publiées par Etalab, ventes 2025 d'un seul appartement (cave ou parking compris), hors ventes aberrantes (moins de 1 000 ou plus de 40 000 €/m², surfaces de moins de 9 m²). Médianes : la moitié des ventes est au-dessus, l'autre en dessous. Loyers : « Carte des loyers » 2025 du ministère du Logement (établie à partir d'annonces en ligne), loyers d'annonce charges comprises pour un appartement de 1 ou 2 pièces, avec un intervalle de prédiction. Rendement brut indicatif : loyer annuel ÷ prix au m² des 1-2 pièces, avant charges, taxe foncière, vacance et frais d'acquisition. Mise à jour : octobre 2026.