Prix réellement payés chez le notaire, loyers observés, rendement : ce que donne un investissement locatif dans le 20e arrondissement, sans prix d'annonce gonflé ni promesse.
En 2025, 1 943 appartements se sont vendus seuls dans le 20e arrondissement (une vente = un appartement, cave ou parking compris). Le prix médian ressort à 8 352 €/m² ; la moitié des ventes se situe entre 7 241 et 9 333 €/m². Pour comparaison, la médiane des 20 arrondissements de Paris est de 10 462 €/m².
| Type | Prix médian | Ventes 2025 |
|---|---|---|
| Studio (1 pièce) | 190 000 € | 523 |
| 2 pièces | 317 650 € | 728 |
| 3 pièces | 499 500 € | 460 |
Les annonces de location d'appartements de 1 ou 2 pièces affichent en médiane 31,0 €/m² par mois charges comprises (la plupart entre 25,0 et 38,4 €/m²), 26,5 €/m² pour les 3 pièces et plus.
Avec un rendement brut indicatif de 4,4 % sur les petites surfaces, Paris 20e se situe au-dessus de la médiane des 20 arrondissements de Paris (4,1 %), au 3e rang sur 20 pour le rendement. Avec 8 352 €/m², elle est au 2e rang des moins chères.
Mon avis : un marché équilibré. Le loyer peut couvrir une bonne partie du crédit si le prix d'achat est négocié et le bien bien choisi (transports, état de la copropriété, DPE). C'est souvent là que se trouvent les projets les plus sains.
L'encadrement des loyers s'applique dans cette commune : le loyer d'un nouveau bail ne peut pas dépasser le plafond fixé par arrêté préfectoral (sauf complément justifié). Les loyers d'annonce ci-dessus peuvent être supérieurs au plafond légal : à vérifier bien par bien avant de compter sur un loyer.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location pour un nouveau bail ; ce sera le tour des F en 2028 et des E en 2034. Le DPE fait partie des premiers points à vérifier.
En 2025, un 2 pièces s'est vendu en médiane 317 650 € dans le 20e arrondissement (728 ventes), pour une surface médiane de 39 m². Au loyer d'annonce observé dans la commune, il se louerait autour de 1 209 € par mois charges comprises. Changez les hypothèses pour voir ce qui reste chaque mois.
Simulation indicative, hors fiscalité, vacance locative et travaux. Elle ne remplace pas une analyse de votre situation.
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| Ville | Prix médian au m² | Loyer au m² (1-2 p.) | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Paris 10e | 9 333 € | 32,7 € | 4,2 % |
| Paris 11e | 9 947 € | 33,3 € | 4,1 % |
| Paris 12e | 9 045 € | 32,3 € | 4,3 % |
| Paris 13e | 8 641 € | 32,7 € | 4,5 % |
| Paris 14e | 9 439 € | 33,1 € | 4,2 % |
| Paris 15e | 9 500 € | 33,5 € | 4,2 % |
| Paris 16e | 10 857 € | 35,5 € | 4,1 % |
| Paris 17e | 10 085 € | 34,6 € | 4,2 % |
| Paris 18e | 8 859 € | 31,6 € | 4,3 % |
| Paris 19e | 8 041 € | 30,0 € | 4,5 % |
| Paris 1er | 12 099 € | 38,1 € | 3,9 % |
| Paris 20e | 8 352 € | 31,0 € | 4,4 % |
| Paris 2e | 11 144 € | 36,9 € | 4,0 % |
| Paris 3e | 12 000 € | 38,7 € | 4,0 % |
| Paris 4e | 12 800 € | 40,4 € | 3,9 % |
| Paris 5e | 11 776 € | 36,3 € | 3,7 % |
| Paris 6e | 14 167 € | 40,2 € | 3,6 % |
| Paris 7e | 13 978 € | 39,2 € | 3,6 % |
| Paris 8e | 12 059 € | 39,1 € | 3,9 % |
| Paris 9e | 10 838 € | 36,2 € | 4,1 % |
Le prix médian des appartements vendus dans le 20e arrondissement en 2025 est de 8 352 €/m² (1 943 ventes DVF). La moitié des ventes se situe entre 7 241 et 9 333 €/m².
Les annonces de location d'appartements de 1 ou 2 pièces affichent en médiane 31,0 €/m² charges comprises (intervalle 25,0 à 38,4 €/m², carte des loyers 2025).
Le rendement brut indicatif des petites surfaces est d'environ 4,4 % avant charges, taxe foncière et vacance. Le rendement net dépend du prix négocié, des charges de copropriété et du financement.
SHADES Immobilier est un cabinet de conseil en investissement immobilier basé à Aulnay-sous-Bois (93), qui intervient dans toute l'Île-de-France. Je conseille les investisseurs et les acheteurs ; pour la transaction, la location ou la gestion, je les oriente vers des professionnels titulaires des cartes requises.
Prix : demandes de valeurs foncières (DVF) publiées par Etalab, ventes 2025 d'un seul appartement (cave ou parking compris), hors ventes aberrantes (moins de 1 000 ou plus de 40 000 €/m², surfaces de moins de 9 m²). Médianes : la moitié des ventes est au-dessus, l'autre en dessous. Loyers : « Carte des loyers » 2025 du ministère du Logement (établie à partir d'annonces en ligne), loyers d'annonce charges comprises pour un appartement de 1 ou 2 pièces, avec un intervalle de prédiction. Rendement brut indicatif : loyer annuel ÷ prix au m² des 1-2 pièces, avant charges, taxe foncière, vacance et frais d'acquisition. Mise à jour : octobre 2026.