Bilan d'opération
Du chiffre d'affaires HT à la marge nette, poste par poste (le promoteur récupère la TVA sur les coûts).
La marge de promotion se mesure sur le CA HT : un promoteur vise généralement 15 à 18 %. L'IS est calculé au barème 15 % (jusqu'à 42 500 €) puis 25 %.
Le foncier maximal selon la marge visée
Prix de terrain maximal (frais inclus) pour atteindre chaque niveau de marge. Votre prix actuel est repéré.
| Marge cible (CA HT) | Charge foncière admissible | Écart vs votre foncier |
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La charge foncière est la variable d'ajustement n°1 du promoteur : à programme et coûts donnés, c'est le prix de terrain qui fait ou défait la marge. Si votre foncier dépasse l'admissible pour votre marge cible, renégociez le terrain ou densifiez le programme.
Plan de trésorerie VEFA
Décaissements (foncier, chantier, honoraires) et encaissements (appels de fonds 35 / 70 / 95 / 100 %). Le pic d'encours est le besoin de financement maximal.
| Mois | Décaissements | Appels de fonds | Flux net | Encours financement |
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Matrice de sensibilité — marge nette
Marge nette selon le prix de vente /m² (colonnes) et le coût de construction /m² (lignes). Le test de résistance de l'opération.
Une opération de promotion est exposée à deux risques majeurs : la baisse du marché à la commercialisation et la dérive du coût de construction. Si la marge devient négative dès −5 % sur le prix ou +10 % sur la construction, le risque est trop élevé pour le foncier engagé.