Étude d'opération marchand de biens

L'outil de pilotage d'une opération d'achat-revente, de l'acquisition à la cession. Il construit le bilan complet de l'opération, arbitre le régime de TVA (sur marge vs prix total), modélise la trésorerie mois par mois et révèle le pic de financement, la marge nette après IS et le TRI annualisé. L'analyse qu'une banque ou un associé attend avant de financer.

✓Bilan d'opération complet — acquisition, travaux, aléas, honoraires, portage, frais financiers, commercialisation, IS.

✓TVA sur marge vs prix total — comparatif chiffré des régimes, l'arbitrage qui fait ou défait la marge.

✓Plan de trésorerie — décaissements et ventes mois par mois, pic de besoin de financement.

✓Marge nette, TRI annualisé, point mort et matrice de sensibilité prix/travaux.

Cet outil est inclus dans les formules Business et Enterprise. Vous avez déjà une clé d'accès agence ? Connectez-vous, l'outil se débloque automatiquement.

Coût de revient

—

tous frais inclus (HT)

Prix de revente

—

TTC

Marge brute

—

avant IS

Marge nette

—

après IS

Taux de marge

—

marge nette / coût

ROI fonds propres

—

sur l'opération

TRI annualisé

—

rendement annuel équiv.

Pic de financement

—

encours crédit max

✓—

Compte de résultat de l'opération

Du produit de cession à la marge nette, poste par poste (montants HT, TVA récupérée).

Le marchand de biens est assujetti à la TVA : la TVA sur les travaux, honoraires et frais est récupérée, les montants ci-dessus sont donc exprimés hors taxe. L'IS est calculé au barème 15 % (jusqu'à 42 500 € de résultat) puis 25 %.

Arbitrage du régime de TVA

Le choix du régime peut faire varier la marge nette du simple au quintuple. Comparatif sur votre opération. Le régime actuellement sélectionné est encadré en doré, le plus favorable en vert.

Plan de trésorerie

Décaissements et encaissements mois par mois. Le pic d'encours crédit est le besoin de financement bancaire maximal à sécuriser.

Encours crédit (besoin de financement) Encaissements cumulés (ventes)

Mois	Décaissements	Ventes	Flux net	Encours crédit

Matrice de sensibilité — marge nette

Marge nette (après IS) selon le prix de revente (colonnes) et le budget travaux (lignes). Vert = marge confortable, rouge = perte. C'est le test de résistance de l'opération.

Lecture : une opération marchand de biens se juge à sa résistance. Si la marge devient négative dès −5 % sur le prix de revente ou +10 % sur les travaux, le coussin de sécurité est trop fin — renégociez le prix d'achat ou sécurisez le budget travaux.

Étude d'opération marchand de biens

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Compte de résultat de l'opération

Arbitrage du régime de TVA

Plan de trésorerie

Matrice de sensibilité — marge nette