Évaluation multicritère

L'évaluation d'un expert ne repose jamais sur une seule méthode. L'outil croise trois approches — par comparaison, par capitalisation du revenu et par actualisation des flux (DCF) — puis les réconcilie en une valeur pondérée et une fourchette argumentée. La rigueur d'un rapport d'expertise, en quelques minutes.

✓Méthode par comparaison — prix au m² de marché ajusté des caractéristiques du bien.

✓Capitalisation du revenu — valeur = revenu net ÷ taux de capitalisation.

✓DCF — flux actualisés sur N années + valeur terminale (Gordon-Shapiro).

✓Réconciliation pondérée — valeur retenue, fourchette et indice de convergence.

Cet outil est inclus dans les formules Business et Enterprise.

Valeur vénale retenue

—

Fourchette d'expertise——

40 %

Par comparaison

—

30 %

Par capitalisation

—

30 %

Par DCF

—

flux + valeur terminale

✓—

Méthode par comparaison

Valeur = surface × prix de marché au m² × (1 + ajustement). Le prix au m² provient de transactions comparables, ajusté des spécificités du bien.

L'ajustement net traduit l'écart de valeur entre le bien et les références : état, étage, exposition, vis-à-vis, prestations, travaux à prévoir. C'est la méthode reine pour les biens d'habitation, sous réserve de comparables fiables.

Méthode par capitalisation du revenu

Valeur = revenu net annuel ÷ taux de capitalisation. Adaptée aux biens de rapport (locatifs, commerciaux, tertiaires).

Sensibilité au taux de capitalisation

Taux de capitalisation	Valeur	Prix /m²

Méthode par actualisation des flux (DCF)

Valeur = somme des flux nets actualisés sur 10 ans + valeur terminale actualisée (modèle de Gordon-Shapiro).

Année	Flux net	Facteur d'actu.	Flux actualisé

Évaluation multicritère

Évaluation multicritère

Méthode par comparaison

Méthode par capitalisation du revenu

Sensibilité au taux de capitalisation

Méthode par actualisation des flux (DCF)