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Bilan d'aménagement de lotissement

Le bilan d'une opération d'aménagement, du terrain brut aux lots vendus. L'outil distingue la surface cessible de la voirie et réseaux (VRD), chiffre le coût d'aménagement complet, calcule la marge nette après TVA et IS, et détermine le prix de terrain admissible pour tenir l'objectif. L'étude de faisabilité du lotisseur.

✓Découpage cessible / VRD — surface vendable nette de voirie et espaces communs.
✓Bilan d'opération — foncier, VRD, études, taxes, frais financiers, commercialisation, IS.
✓Charge foncière admissible — le prix de terrain maximal pour votre marge cible.
✓Prix de revient au m² cessible et matrice de sensibilité prix/VRD.
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Cet outil est inclus dans les formules Business et Enterprise.

Géomètre & lotisseur · SHADES Pro

Bilan d'aménagement de lotissement

Renseignez le terrain, le découpage et les coûts d'aménagement : SHADES calcule la marge, le prix de revient au m² cessible et la charge foncière admissible. Recalcul en temps réel.

Session — · formule —
Chiffre d'affaires
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TTC
Coût de revient
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Marge nette
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après IS
Taux de marge
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marge brute / CA HT
Charge foncière admissible
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pour la marge cible
Pic de financement
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fonds propres + crédit
Prix moyen / lot
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ROI fonds propres
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marge nette / apport
✓—

Bilan de l'opération d'aménagement

Du chiffre d'affaires HT à la marge nette (le lotisseur récupère la TVA sur les coûts d'aménagement).

Découpage du terrain

Répartition entre surface cessible (vendable) et VRD / espaces communs.

La part cessible est le levier de rentabilité majeur : plus la voirie et les espaces communs sont optimisés, plus la surface vendable augmente. La péréquation consiste à moduler le prix au m² selon la taille et la situation des lots (les petits lots se vendent plus cher au m²) pour écouler l'ensemble.

Matrice de sensibilité — marge nette

Marge nette selon le prix de vente au m² cessible (colonnes) et le coût VRD (lignes). Le test de résistance de l'opération.

Un lotissement est exposé à la dérive des coûts de VRD (terrassement, dépollution, réseaux) et à la baisse du marché des terrains à bâtir. Si la marge devient négative dès −5 % sur le prix ou +15 % sur la VRD, le foncier engagé est trop élevé.

⚠️ Outil d'aide à la décision — estimation indicative. Modèle simplifié : marge raisonnée sur le CA HT (TVA récupérée sur l'aménagement), crédit avec intérêts capitalisés, ventes réparties sur la commercialisation. Le régime de TVA des terrains à bâtir (sur marge ou sur prix total) dépend de l'origine du terrain et de l'assujettissement du vendeur initial. La taxe d'aménagement, les participations (PUP, PFAC) et les prescriptions du permis d'aménager dépendent de la commune. Le coût VRD réel dépend des contraintes du site (pente, dépollution, raccordements). SHADES n'est ni géomètre-expert, ni aménageur. Faites établir le bilan par un professionnel avant d'engager l'opération.