Surface Carrez, Boutin, habitable : les différences

Trois surfaces, trois usages

Ce qui compte (ou non) dans chacune

Les deux mesures excluent les surfaces de hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. La grande différence se joue sur les annexes :

• Loi Carrez : surface privative des locaux clos et couverts ≥ 1,80 m, déduction faite des murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures. Inclut les vérandas et loggias closes. Exclut les lots < 8 m², caves, garages, balcons et terrasses.
• Loi Boutin (surface habitable) : surface de plancher construite après déduction des mêmes éléments, mais qui exclut en plus les vérandas, loggias, balcons, terrasses, combles non aménagés, caves et garages.

Les sanctions : pourquoi c'est sérieux

• Carrez (vente) : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle, pendant 1 an après la vente. À l'inverse, une surface supérieure ne donne droit à aucun supplément.
• Boutin (location) : la surface habitable doit figurer au bail. Une erreur significative peut permettre au locataire de demander une diminution de loyer.

Cas pratiques

• Appartement avec véranda close de 8 m² : elle compte dans le Carrez (vente) mais pas dans la surface habitable (location). D'où deux chiffres différents, tous deux corrects.
• Combles aménagés sous 1,80 m : exclus des deux mesures, même s'ils sont utilisables.
• Studio de 7 m² en lot : exclu du Carrez (lot < 8 m²), mais peut être habitable.

Conclusion

Carrez pour vendre, Boutin pour louer, surface au sol pour informer : trois mesures, trois finalités. La confusion la plus fréquente — utiliser la surface au sol comme référence de vente — peut déclencher une réduction de prix. En cas de doute sur un bien atypique (véranda, mezzanine, combles), faites mesurer par un professionnel : l'écart se chiffre vite en milliers d'euros.