Compromis de vente : 15 clauses à connaître

Compromis vs promesse vs vente : la hiérarchie

En France, le compromis est la pratique dominante (~ 90 % des transactions). Une fois signé, il vaut juridiquement vente : la propriété ne sera transférée qu'à l'acte authentique chez le notaire (2-4 mois plus tard), mais les deux parties sont déjà liées.

Le délai de rétractation SRU (10 jours)

La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) accorde à l'acheteur particulier non-professionnel un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter de la première présentation par lettre recommandée du compromis signé.

Mode d'emploi

• Le délai démarre le lendemain de la première présentation de la LRAR (pas de la signature !)
• Si vous décidez de vous rétracter : envoi d'une LRAR au vendeur (ou au notaire) avant le 10e jour
• Pas besoin de motif
• Restitution intégrale du dépôt de garantie dans les 21 jours

Ce que la rétractation ne couvre pas

• Le vendeur (pas de droit de rétractation pour lui)
• L'acheteur professionnel (marchand de biens, promoteur)
• L'achat via SCI à but professionnel (à nuancer selon objet)

Les 15 clauses essentielles

Clause 1 — Désignation précise du bien

Adresse complète, références cadastrales, tantièmes en copropriété, surface Carrez ou Boutin, lots et numéros. La moindre erreur peut entraîner la nullité.

Clause 2 — Prix de vente et modalités de paiement

Montant en chiffres ET en lettres. Distinction « net vendeur » vs « commission d'agence » (à charge qui). Si vente meublée : valorisation du mobilier séparée (économise les frais de notaire).

Clause 3 — Condition suspensive de prêt

Clause OBLIGATOIRE si vous financez (sauf si vous y renoncez expressément par mention manuscrite). Doit mentionner : montant à emprunter, taux maximum acceptable, durée maximum, banques sollicitées, délai d'obtention (généralement 45-60 jours).

Clause 4 — Conditions suspensives d'urbanisme

Absence de servitude d'utilité publique, absence de droit de préemption non levé, certificat d'urbanisme conforme aux usages prévus. Cruciales si vous achetez en zone Bâtiments de France ou en lotissement.

Clause 5 — Conditions suspensives d'absence de servitudes

Le bien doit être libre de toute servitude non déclarée. Vérification par le notaire.

Clause 6 — État des risques et pollutions (ERP)

Document obligatoire annexé : zones inondables, retrait-gonflement des argiles, séismes, mines, radon, anciens sites pollués. Toute omission = nullité possible.

Clause 7 — Diagnostics techniques obligatoires

DPE, amiante, plomb (si construit avant 1949), termites (si zone concernée), électricité/gaz (si installation > 15 ans), assainissement non collectif (le cas échéant), audit énergétique (DPE F/G). Vendeur responsable pénalement.

Clause 8 — Dépôt de garantie

Généralement 5 à 10 % du prix. Versé sur le compte séquestre du notaire (jamais directement au vendeur). Restituable en cas de non-réalisation d'une condition suspensive. Voir détail plus bas.

Clause 9 — Date butoir de l'acte authentique

Souvent 2 à 4 mois après signature. Au-delà, la vente peut être annulée (avec ou sans dommages). À fixer en cohérence avec le délai d'obtention du prêt + délai notarial (~ 6 semaines).

Clause 10 — Indemnité d'immobilisation / clause pénale

En cas de défaillance fautive de l'acheteur (sans condition suspensive remplie), il perd le dépôt de garantie. Inversement, défaillance du vendeur = paiement de la même somme à l'acheteur. Symétrie indispensable.

Clause 11 — État des charges de copropriété

Liste des charges courantes, charges exceptionnelles votées et non encore appelées, procédures en cours, état du syndic. Le pré-état daté est annexé au compromis.

Clause 12 — Travaux votés non encore appelés

Crucial : si le syndicat de copropriété a voté un ravalement à 350 €/m² mais qu'il n'est pas encore appelé, qui paie ? Par défaut : le vendeur paie (s'il est propriétaire à la date de l'AG ayant voté). Cas à vérifier explicitement.

Clause 13 — Désignation du notaire

L'acheteur peut choisir son propre notaire (« notaire de l'acquéreur »). Aucun coût supplémentaire : les deux notaires se partagent les émoluments. Recommandé pour la sécurité juridique.

Clause 14 — Substitution acheteur

Permet à l'acheteur (souvent une personne physique) de substituer une SCI à constituer comme acquéreur final. Utile pour les investisseurs en structuration patrimoniale. À demander explicitement.

Clause 15 — Date de mise à disposition / occupation

Date à laquelle vous récupérez les clés. Généralement = date de signature de l'acte authentique. Si le vendeur reste occupant après cette date : convention d'occupation précaire à prévoir.

Le dépôt de garantie : combien, où, quand

Montant

Pratique courante : 5 à 10 % du prix. Légalement, aucun minimum. Un compromis sans dépôt de garantie est valable juridiquement, mais le vendeur préférera presque toujours en exiger un (sécurité).

Où ?

Toujours sur le compte séquestre du notaire (pas chez l'agent, pas en virement direct au vendeur). Le notaire libère les fonds soit au vendeur (signature acte authentique), soit à l'acheteur (rétractation ou condition suspensive non remplie).

Quand ?

Généralement à la signature du compromis. Certains compromis acceptent un versement échelonné (50 % à la signature, 50 % à la levée des conditions suspensives).

Quand le récupérez-vous (sans pénalité) ?

• Rétractation SRU dans les 10 jours : récupération intégrale sous 21 jours
• Refus de prêt documenté (condition suspensive activée) : récupération sous 30-45 jours
• Non-réalisation d'une autre condition suspensive : récupération immédiate

Quand le perdez-vous ?

• Vous changez d'avis hors délai SRU et sans condition suspensive valable
• Vous ne donnez pas suite à l'acte authentique sans motif
• Vous fournissez de fausses informations financières (refus de prêt « provoqué »)

Conditions suspensives : votre filet de sécurité

Une condition suspensive est un événement futur incertain dont dépend la réalisation de la vente. Si l'événement ne se produit pas dans le délai imparti, la vente est annulée sans pénalité.

Les 6 conditions suspensives les plus courantes

1. Obtention du prêt (taux et durée précisés)
2. Absence de servitudes grevant le bien
3. Absence de droit de préemption exercé (commune, locataire en place, SAFER)
4. Obtention d'un permis de construire (si projet de construction sur terrain)
5. Vente d'un autre bien de l'acheteur (à utiliser avec parcimonie, mal vu)
6. Obtention d'autorisation administrative (changement d'usage, division parcellaire)

Les 6 pièges fréquents

1. La clause manuscrite de renonciation au prêt

Si vous payez cash : le vendeur peut demander une mention manuscrite stipulant que vous ne sollicitez pas de prêt et renoncez à la condition suspensive correspondante. Attention : cela vous engage quoi qu'il arrive à fournir les fonds.

2. Le taux maximum trop élevé dans la condition de prêt

Mention « taux maximum 6 % » alors que vous comptez emprunter à 3,80 %. Si la banque vous propose 4,5 % et que vous refusez : vous n'avez pas activé la condition suspensive valablement = perte du dépôt. Inscrivez un taux maximum réaliste (votre taux cible + 0,3 %).

3. Le délai d'obtention de prêt trop court

30 jours est trop court en 2026. Les banques mettent 45-60 jours en moyenne. Préférez 60 jours.

4. La signature en agence sans relecture

Demandez le compromis 5-7 jours avant la signature. Lisez intégralement. Soumettez à un notaire indépendant si nécessaire (300-500 €). La majorité des problèmes naissent de clauses non lues.

5. Les annexes manquantes

Un compromis sans toutes les annexes (DDT complet, ERP, règlement de copropriété, PV des 3 dernières AG) est de plein droit annulable par l'acheteur. Vérifiez tout est joint.

6. Le vendeur qui occupe après la vente

Si le vendeur veut rester quelques semaines après la signature de l'acte (« le temps de déménager ») : convention d'occupation précaire OBLIGATOIRE avec date butoir, loyer symbolique ou réel, et clause de pénalité au-delà. Sinon, vous risquez une expulsion lente et coûteuse.

Délais entre compromis et acte authentique

Délai standard en France : 2 à 4 mois. Décomposition typique :

Si le délai est dépassé sans motif : mise en demeure du défaillant, puis exécution forcée judiciaire ou résiliation avec dommages.

Le compromis, c'est la moitié de l'achat

Beaucoup d'acheteurs voient la signature du compromis comme une formalité avant le « vrai acte » chez le notaire. Erreur. Le compromis est l'acte qui vous engage juridiquement. Une fois signé (et hors délai SRU), reculer coûte cher. Lisez-le, faites-le lire, exigez les clauses qui vous protègent, et n'acceptez rien qui vous semble flou.